“雙11”電商用破紀錄的數(shù)字證明其強大的威力,與傳統(tǒng)零售業(yè)的式微相比,因電商繁榮而得益的物流倉儲業(yè)備受看好,甚至有人預言,其將成為未來房地產(chǎn)的新開發(fā)熱點。

分析認為,中國將是亞洲對物流物業(yè)需求最大的國家,估計2016-2020年間每年的需求量超過1580萬平方米。高力國際亞洲研究及咨詢行政董事盧永輝指出,市場對優(yōu)質(zhì)貨倉及配送設施的需求日增,將促使物流項目發(fā)展邁向另一階段,不少由零售商、貨運公司及物流服務供貨商、發(fā)展商或房地產(chǎn)機構(gòu)投資者組成的聯(lián)營公司將會出現(xiàn)。

A

已有發(fā)展商“先知先覺”試水

國內(nèi)房企“一哥”萬科近期借河北廊坊項目宣布進軍屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇的物流地產(chǎn),萬科希望將此項目作為集團涉足物流地產(chǎn)的首批重點項目,借助新一屆政府著力城市群規(guī)劃下帶來的產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移、城市購物中心快速發(fā)展、電子商務崛起及移動互聯(lián)網(wǎng)消費的推動,迅速建立全國性物流網(wǎng)絡平臺,打造萬科品牌的城市服務商。本土龍頭房企富力地產(chǎn),其位于花都空港經(jīng)濟圈內(nèi)的“富力空港物流園公用型保稅倉、出口監(jiān)管倉”2010年3月已正式掛牌,項目總占地面積2200畝,規(guī)劃建設倉儲面積100萬平方米。目前,該項目僅有小部分倉庫投入使用,但2013年已產(chǎn)生2000多萬元現(xiàn)金收益,按該園區(qū)內(nèi)30元/平方米/月的租金收益計算,一旦未來100萬平方米倉儲全面建成后,收益更加可觀。

同屬2013年“千億房企”陣營的綠地集團,從2008年開始已著手布局工業(yè)地產(chǎn),在參與全國各地城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中憑借自身開發(fā)實力和產(chǎn)業(yè)運營能力,為各地量身打造結(jié)合“生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、居住、休閑”等功能于一體的24小時活力新城。綠地“產(chǎn)城一體化”模式開創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展良性互動的新格局,目前集團的工業(yè)項目包括呼市高新技術產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、?？诰G地空港產(chǎn)業(yè)城、哈爾濱廣告園、大慶科技園、綠地南昌國際博覽城等。

來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,截至9月底,廣州優(yōu)質(zhì)保稅倉儲總存量維持在28萬平方米。從中長期來看,國家對外貿(mào)市場的政策性刺激作用將對廣州保稅市場產(chǎn)生積極的影響。預計廣州保稅倉儲的問詢需求將維持平穩(wěn)上升,同時未來竣工的保稅倉儲項目將獲得良好的吸納,并推動未來12個月租金上升3%-4%。

報告顯示,2015年第二季度中國政府確定在廣東、天津和福建建立新的自由貿(mào)易區(qū),以滿足不同城市對自由貿(mào)易的需求。中國物流設施的需求趨勢也正逐步由沿海城市向北部和西部的內(nèi)陸城市發(fā)展,而建立新的高速鐵路網(wǎng)絡將大大提高各個內(nèi)陸城市的連接。在2020年中國鐵路將完成超過15000英里的高鐵網(wǎng)絡和18個多式聯(lián)運物流。

B

市場高標準物流倉儲面積稀缺

世邦魏理仕表示,2014年政策利好后,跨境零售商業(yè)迎來新一輪蓬勃發(fā)展。跨境零售市場消費潛力巨大,從今年“雙11”各商家都把“全球化”定為主題便可見一斑?？梢园l(fā)現(xiàn)目前跨境電商已很大程度影響了現(xiàn)有的消費者行為與商業(yè)格局。數(shù)據(jù)顯示,即便是一些已在國內(nèi)拓展經(jīng)營建立起成熟分銷網(wǎng)絡的中高端箱包類品牌,其平行進口的銷售規(guī)模已達到國內(nèi)實體經(jīng)營渠道的十分之一。

隨著跨境零售商業(yè)的發(fā)展,各地市場的保稅倉需求快速上升。與熱火朝天的跨境零售相反的是,外貿(mào)行業(yè)由于加工成本上升,致使行業(yè)轉(zhuǎn)冷,外貿(mào)廠家對保稅倉需求減弱。此消彼長的市場環(huán)境恰是中國經(jīng)濟由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最好印證。

目前,中國市場高標準物流倉儲面積依然稀缺,人均面積不足美國的2%。市場中雖然已有專業(yè)物流倉儲的地產(chǎn)商介入,新增供應也在逐年快速增加,但考慮到近年來消費零售尤其是電商銷售額的飛速增長,世邦魏理仕預計中國市場高標準物流倉儲面積在中長期仍將處于供不應求的狀態(tài)。

為滿足快速上升的物流需求,國內(nèi)大部分B2C電商企業(yè)不得不同時依靠打造自身物流體系、建設倉儲設施,與租借外部倉儲設施并舉來滿足發(fā)展需要。以京東為例,過去兩三年中自建物流倉儲面積保持年均50%左右的增速,同時其與國內(nèi)最大的高標準物流設施供應商普洛斯的合作(租賃面積)也以年均超過100%的速度在遞增。

C

珠三角地區(qū)房企進軍工業(yè)地產(chǎn)機會多

業(yè)內(nèi)人士表示,隨著傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)城融合發(fā)展、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的現(xiàn)代化改造,未來珠三角的房企將獲得更多進入工業(yè)地產(chǎn)的機會。

大量中低端產(chǎn)業(yè)向廣東外圍轉(zhuǎn)移,這些企業(yè)所遺留下來的產(chǎn)業(yè)土地將形成新一輪工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的巨大商機。如何把廣州周邊的傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟從基建到軟環(huán)境一體化改造以使其符合現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和城市的發(fā)展,也將成為廣州工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機會。

來自高力國際的最新報告也指出,由于改善市區(qū)物流的基本要素在于盡量縮短交付路線,電子商務零售商已著手設立規(guī)模較小的市區(qū)倉庫,并為網(wǎng)上客戶提供快速交付服務。在交通方便的城市周邊地區(qū),各種實時取貨或即日交付的物流倉儲位置選擇十分重要。

專業(yè)人士也同時指出,無論是在新的工業(yè)園區(qū)或外來產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)上,房企都有優(yōu)勢,土地運營、金融渠道、政府關系等方面都幫助房企獲得更高價值的土地資源,而較強的融資能力和金融運作水平,也是發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)和幫助企業(yè)成長的重要因素。